Insbesondere Spanien und Irland im Blickpunkt

Ein interessanter Artikel der Research Abteilung der Deutschen Bank beschäftigt sich mit der Zukunft des Immobilienmarktes und der grundlegenden Einordnung von Investitionen in Immobilienprojekte im Vergleich zu anderen Anlageprodukten.

Investitionen in Immobilien haben gemeinhin den Ruf im Vergleich zu Aktien ein geringeres Anlagerisiko innezuhaben und eine zufriedenstellende Wertentwicklung zu garantieren. Doch die Immobilienkrise jenseits des "Großen Teiches" hat gezeigt, dass aus dem Traumhaus mit der Traumrendite schnell ein Albtraum werden kann. Historisch ähnlich gelagerte Beispiele sind der Einbruch der Immobilienwerte in Japan oder auch in Ostdeutschland. Den genannten Beispielen gemein ist, dass zunächst zu viel gebaut wurde, dann die Immobilienwerte sanken, und schließlich die rückläufige Bauleistung das Wirtschaftswachstum abbremste.

Interessanterweise haftet Immobilien aber dennoch die Eigenschaftsvermutung an risikoarm zu sein. Dabei werden spezifische Risikofaktoren wie das Standortrisiko oder das Klumpenrisiko oft vergessen. Aufgrund der Bevorzugung von "en bloc Investitionen" gegenüber indirekten Anlageprodukten ist in der Regel ein hoher Fremdkapitalanteil notwendig, wodurch das Zinsrisiko hinzukommt.

Die Entwicklung in den USA stand und steht verständlicherweise im Mittelpunkt des Interesses der Öffentlichkeit, Überbewertungen bei Häusern sind aber nicht nur dort, sondern beispielsweise auch in Spanien, Irland, Großbritannien oder Frankreich festzustellen. Ein starker Angebotsüberhang ist insbesondere im Falle Spaniens und Irlands zu konstatieren. Zudem sollte darauf hingewiesen werden, dass bis Ende 2007 auf vielen Büromärkten Kaufpreise erheblich schneller stiegen als die Mieten, was wiederum zu Mietrenditen teils bis unter die Renditen für risikoarme Staatsanleihen führte.

Was die kurz- und mittelfristige Entwicklung des Immobilienmarktes anbetrifft wagt die Deutsche Bank für den Markt in der Bundesrepublik einen durchaus positiven Ausblick. Hier ist allenfalls eine Stagnation der Immobilienpreise zu erwarten, aufgrund kaum einmal 200.000 fertiggestellter Wohnungen pro Jahr ist kaum mit einem Angebotsüberhang zu rechnen, zudem stagnieren die Preise bereits seit Jahren, eine Blase existiert also sicher nicht. Anders sieht die Situation bei den gewerblichen Immobilienmärkten in Westeuropa und den USA aus. Hier ist mit massiven Problemen zu rechnen, da wichtige Industrien die Fertigung drosseln werden und die Finanzbranche eine neue und bescheidenere Selbstfindung betreibt. Wichtige Büromärkte in Europa und Amerika dürften durch zunehmende Leerstände und sinkende Spitzenmieten gekennzeichnet sein, wobei die Korrektur für Büromieten in Deutschland deutlich geringer ausfallen dürfte. Weitere Preiskorrekturen zu erwarten sind auf den osteuropäischen Märkten (insbesondere Russland), auch die asiatischen Tigerstaaten dürften nicht verschont bleiben. Verstärkt wird all dies durch eine restriktivere Kreditvergabepolitik und einem damit verbundenen Fehlen von Transaktionen mit sehr viel Fremdkapital. Zusammenfassend bleiben die Preise bei sinkenden Mieten 2009 also weiter unter Druck.

Die DB-Analysten weisen ausdrücklich darauf hin den Wiedereinstieg nicht zu früh zu versuchen, sondern lieber noch ein paar Monate zu warten. Jede Immobilienkrise gehe zwar auch einmal zu Ende, in Anbetracht großer Unsicherheiten bezüglich des Ausmaßes des Beschäftigungsabbaus, der Finanzmarktarchitektur der Zukunft und des Fehlens von Anzeichen für eine nachhaltige Normalisierung kann sich das Warten durchaus lohnen. So könnten sich ab Mitte/Ende 2009 vielerorts traumhafte Einstiegspreise bieten, insbesondere für Investoren mit hohem Eigenkapitalanteil.